Przeciek z tarasu czy dachu - dlaczego to nie jest zalanie

W skrócie: bo „zalanie" w OWU nie znaczy „mokro w mieszkaniu". W Warcie Dom (C7177, § 2 ust. 73) zalanie to niekontrolowane wydostanie się wody wskutek awarii instalacji, urządzeń, cofnięcia się ścieków albo woda z lokalu sąsiada. Woda, która przedostała się przez dach, taras, obróbki blacharskie albo zatkane rynny, jest we wszystkich trzech OWU, które porównuję, wyłączona z ochrony, o ile obowiązek konserwacji tych elementów należał do Ciebie i został zaniedbany. To nie jest zdarzenie losowe, tylko skutek stanu technicznego.

Rozróżnienie brzmi jak formalność, a decyduje o kilkunastu tysiącach złotych. Zobaczmy, gdzie dokładnie przebiega granica.

Co OWU nazywa zalaniem

Warta Dom C7177 rozpisuje to w § 2 ust. 73 na trzy grupy. Pierwsza to awarie: instalacji wodno-kanalizacyjnej i jej zakończeń, instalacji grzewczej i klimatyzacyjnej, urządzeń technicznych, instalacji tryskaczowej, a także cofnięcie się ścieków z sieci kanalizacyjnej i nieumyślne pozostawienie otwartych kranów po przerwie w dopływie wody. Druga to woda z urządzeń: pralki, zmywarki, wirówki, urządzeń chłodniczych, stłuczonego akwarium, a także z innego lokalu w budynku wielorodzinnym. Trzecia to woda z akcji ratowniczej.

Compensa Rodzina definiuje to krócej (Rozdz. I § 1 pkt 48): zalanie to „działanie płynów lub pary pochodzących z instalacji, urządzeń, akwarium, łóżka wodnego, opadów atmosferycznych lub zalanie cieczą przez osobę trzecią z innego lokalu".

Zauważ, że oba dokumenty wymieniają opady atmosferyczne wśród źródeł zalania. Gdyby czytać wyłącznie definicję, przeciek z dachu byłby objęty. Cała gra rozgrywa się piętro niżej, w wyłączeniach.

Gdzie kończy się zalanie, a zaczyna wyłączenie

Jeden szczegół z tej tabeli warto podkreślić, bo pokazuje, za co realnie płaci się w droższym wariancie. Wyłączenie przenikania wód z gruntu w Warcie Dom C7177 jest bezwarunkowe. W wariancie Komfort ten sam zapis został zawężony: dotyczy tylko sytuacji, gdy przenikanie „ma charakter szkody długotrwałej i powtarzającej się". Jednorazowe podejście wody po ulewie mieści się więc w ochronie Komfortu, a w wariancie podstawowym nie.

Podobnie z zawilgoceniem. C7177 (§ 8 ust. 2 pkt 2 lit. b) wyłącza zawilgocenie, „chyba że było ono wynikiem powodzi". Komfort (§ 9 ust. 2 pkt 2 lit. e) mówi: „chyba że było ono wynikiem zalania lub powodzi". Jedno dodane słowo, a zakres inny.

Kiedy przeciek naprawdę jest pokryty

Nie chcę zostawiać wrażenia, że woda z góry to zawsze odmowa. Jest kilka sytuacji, w których wypłata się należy i warto je znać.

Dach zerwał wiatr. Wtedy przyczyną nie jest stan techniczny, tylko żywioł. Tu wchodzi definicja i różnica między firmami jest wyraźna. Obie Warty wymagają, żeby wiatr miał prędkość nie mniejszą niż 17,5 m/s (63 km/h) i wyrządzał masowe szkody (C7177 § 2 ust. 43, C7187 § 3 ust. 8). Compensa w Rozdz. I § 1 pkt 46 nie stawia progu prędkości — wystarczy ruch powietrza powodujący zniszczenie przedmiotu ubezpieczenia, którego działanie „widać także w najbliższym sąsiedztwie miejsca ubezpieczenia". Dodatkowo Compensa obejmuje następstwa uderzenia części budynków, drzew i przedmiotów powalonych lub unoszonych przez wiatr.

Napór śniegu. Warta definiuje go w § 2 ust. 24 jako niszczące działanie ciężaru śniegu lub lodu na konstrukcję dachu. Compensa ujmuje to jako „śnieg lub lód" w katalogu podstawowym (Rozdz. II § 1 ust. 5 pkt 17).

Grad, upadek drzewa, uderzenie pojazdu. Wszystkie trzy figurują w katalogach zdarzeń i wszystkie mogą rozszczelnić dach.

Wspólny mianownik: jeżeli potrafisz wskazać nagłe zdarzenie, które uszkodziło pokrycie, jesteś w zakresie. Jeżeli woda po prostu od lat znajduje sobie drogę, jesteś poza nim.

Powolne działanie wilgoci — najostrzejszy zapis

Compensa Rodzina ma tu sformułowanie, które warto przeczytać dosłownie. Rozdz. II § 2 ust. 2 pkt 10 wyłącza szkody „powstałe w następstwie powolnego działania: temperatury, gazów, wody, pary, wilgoci, płynów, pyłu, sadzy, wstrząsów, hałasu, zagrzybienia, wibracji, dymu, kurzu, bakterii, wirusów" i od razu tłumaczy, co to znaczy: „za powolne działanie uznaje się takie działanie wymienionych czynników, które wpływa na otoczenie w sposób ciągły, prowadząc do szkody, której powstanie nie jest nagłe i niespodziewane".

To jest cała filozofia ubezpieczenia majątkowego w jednym zdaniu. Polisa kupuje Ci ochronę przed zdarzeniem, nie przed procesem. Zaciek, który rósł przez dwie zimy, jest procesem.

Taras i balkon: pułapka części wspólnych

W bloku dochodzi jeszcze jedna warstwa. Obie Warty wyłączają szkody w balkonach, loggiach, tarasach i platformach parkingowych, „za których naprawienie odpowiada wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa, lub inny dysponent budynku wielorodzinnego" (C7177 § 8 ust. 3 pkt 13, C7187 § 9 ust. 4 pkt 14). Compensa idzie dalej i w Rozdz. I § 3 pkt 10 wyłącza szkody w częściach wspólnych budynków wielorodzinnych oraz w ruchomościach przechowywanych w pomieszczeniach znajdujących się w częściach wspólnych, przy czym zaznacza, że wyłączenie to nie dotyczy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym.

Praktyczny wniosek: jeżeli przecieka płyta balkonowa albo dach nad Twoim mieszkaniem na ostatnim piętrze, adresatem roszczenia nie jest Twój ubezpieczyciel, tylko wspólnota — i to ona ma (albo powinna mieć) własne OC. Twoja polisa pokryje szkodę w Twoim mieniu wtedy, gdy zdarzenie mieści się w jej zakresie, ale remontu części wspólnej nie sfinansuje.

Kiedy winny jest wykonawca

Ostatni przypadek: taras zrobiono źle trzy lata temu i teraz cieknie do salonu. Tu polisa milczy z góry. Warta Dom C7177 § 8 ust. 1 pkt 1 wyłącza szkody wynikające z „wad projektowych, budowlanych, wykonawczych, ukrytych oraz innych wad materiałowych". Compensa w Rozdz. II § 2 ust. 2 pkt 1 wyłącza szkody powstałe wskutek wad i błędów projektowych, konstrukcyjnych, ukrytych, technologicznych i materiałowych — z ważnym zastrzeżeniem: „chyba że w następstwie wystąpi zdarzenie objęte zakresem ubezpieczenia".

Droga jest wtedy cywilna, nie ubezpieczeniowa: odpowiedzialność wykonawcy z art. 415 KC, przy czym ciężar dowodu spoczywa na Tobie (art. 6 KC). Opinia rzeczoznawcy budowlanego kosztuje zwykle mniej niż wykładzina, którą trzeba wymienić, a bez niej trudno cokolwiek wykazać.

Warto też pamiętać o art. 62 Prawa budowlanego, który nakłada obowiązek okresowych kontroli obiektu budowlanego. Compensa łączy to wprost z wypłatą: w Rozdz. II § 2 ust. 1 pkt 1 lit. f wyłącza szkody w budynkach bez wymaganych prawem przeglądów, o ile miało to wpływ na powstanie lub rozmiar szkody, z zastrzeżeniem domów mieszkalnych młodszych niż 40 lat. Zakres samej ochrony budynku i wyposażenia opisuję szerzej przy ubezpieczeniu domu i mieszkania.

Przeczytaj również

• Powódź czy zalanie — różnica decydująca o wypłacie
• Zalanie mieszkania — jak dostać odszkodowanie